7月12日,高力國際華東區發布了《深謀遠略——投資者認定向好之勢強于阻力》中國商業地產投資市場研究報告。面對自2019年伊始就如影隨形并將延續到年末的挑戰,在當下全球經濟增長充滿了不確定性以及各國央行為貨幣政策舉棋不定之際,高力國際的本次投資調查或可對中國未來房地產的機遇和挑戰提供一些展望與啟示。

　　中國依舊吸引全球目光

　　在2019年所有不確定因素中,世界兩個最大經濟體之間是否能達成貿易協議是投資界最關心的問題。此外,全球的目光仍聚焦于中國, 23%與14%的受訪者分別認為中國經濟增長放緩與債務杠桿是2019年最大的尾部風險。將三者相加,可看出單中國便占據了61%的投資者關注度。

　　中國經濟增速雖有所放緩,但投資額未減反增,多以長線投資策略為考量

　　雖然中國經濟增速在2019年面臨放緩的可能,但是大部分的受訪者均表示希望在中國市場增加或保持投資總額,而僅有8%的受訪者表現出將減少在中國市場的投資。但是,投資者基本表示將會采取長線的投資策略,規避錯失巨大的潛在收益可能。

　　投資城市選擇仍以穩中求勝為主線 上海穩居第一

　　從區域層面而言,華東地區仍然是投資者們的最佳選項,緊隨其后的是華南地區,主要得益于粵港澳大灣區一體化發展所帶來的樂觀前景。

　　在城市選擇方面,上海毫無意外地獲得票數第一,39.7%的投資者對“東方巴黎”的長期發展保持樂觀。北京獲得了23.9%的投票,深圳則獲得了20.6%。雖然新興城市擁有良好的發展潛力,但對新興城市的態度仍偏保守。

　　針對于中國投資市場的三大主要人群:開發商、基金經理以及觀望者,高力國際本次的投資調查或可對中國未來房地產的機遇和挑戰提供一些展望與啟示。

　　對于開發商而言,寫字樓、住宅、商務園區、零售物業和物流倉儲物業仍將繼續作為資產配置的主要領域,而同時一些另類資產則可因較小的競爭與較高的需求增長而帶來更好的風險回報。

　　對于基金經理與投資者而言,盡管中國面臨的發展阻力將不斷上升,但繼續投資仍是獲得中國長期增長回報的最佳策略。從區域的角度來看,投資者的投資組合仍應注重一線城市以保持穩定性,同時可加倍關注新興城市以獲得更高的增值機會。

　　對于目前處于觀望中的投資者和開發商而言,中國經濟增長的放緩與中美貿易戰實際提供了一個“低買”的機會窗口。同時,受制于現金流的開發商或資產所有者/業主可能在價格上更加靈活。

　　同時,高力國際華東區也主要針對上海物業市場,從寫字樓、商務園區、零售、物流倉儲以及投資市場進行了2019上半年的回顧以及下半年展望。

　　寫字樓市場:2019年上半年,上海寫字樓市場需求回落,其中核心區市場較為明顯。但近期出臺的利好政策(如減稅)預計將使下半年的凈吸納量企穩。此外,由于全市次中心區存量的占比增加,2019全年市場平均租金將會結構性下調。

　　商務園區市場:盡管需求放緩給租金帶來一定壓力,但上海商務園區市場仍于上半年吸引了一些來自科技與通信行業的大型租戶入駐。我們預計隨著下半年凈吸納量的恢復,全年租金將微幅攀升。

　　零售物業市場:2019年上半年,各類網紅品牌與國際時尚品牌的良好發展勢頭使上海零售物業需求的保持穩健。但由于年內供應量較大,年末空置率或將被小幅推升,并導致平均租金輕微的下降。

　　工業物業市場:上海物流園區較高的稅收要求與租金為一些對成本敏感的租戶帶來壓力,從而尋求遷移至鄰近城市的機會。因此,我們預計年底的空置率將因部分租戶的外遷與新增供應而上升。

　　投資市場:2019年上半年,盡管中美貿易爭端對投資情緒有所影響,但部分開發商和業主由于資金鏈緊張,從而推動了數項大宗交易的完成。外資在市場中保持活躍,預計年投資總額與資本值將基本保持穩健。